2018房地产估价师制度与政策经典高效题(八)

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　　2018房地产估价师制度与政策经典高效题(八)

　　判断题

　　1、成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 (　)

　　对

　　错

　　2、在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以该推测的最可能的规划条件进行估价，但要具体说明。 (　)

　　对

　　错

　　3、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的待开发房地产，通常不适合采用假设开发法估价。(　)

　　对

　　错

　　4、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。 (　)

　　对

　　错

　　5、评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中不包括房屋征收补偿费。 (　)

　　对

　　错

　　6、适用于开发完成后的房地产销售的公式：V=VP-C。(　)

　　对

　　错

　　7、运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。 (　)

　　对

　　错

　　8、在动态分析法中，对开发完成后的房地产价值、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。(　)

　　对

　　错

　　9、在动态分析法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。 (　)

　　对

　　错

　　10、假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的静态分析法和动态分析法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的静态分析法。(　)

　　对

　　错

　　11、销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。 (　)

　　对

　　错

　　12、假设开发法中开发中，开发经营期中的建设期可分为前期和建造期。 (　)

　　对

　　错

　　13、在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重叠。 (　)

　　对

　　错

　　14、折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。(　)

　　对

　　错

　　15、假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。(　)

　　对

　　错

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法的含义。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。参见教材P319。

　　2、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法适用的估价对象。在该房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、专家的意见，或者参照周边土地的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测的，以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性。参见教材P321。

　　3、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法适用的估价对象。应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。参见教材P321。

　　4、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式;②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。参见教材P322。

　　5、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法最基本的公式。评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。参见教材P326。

　　6、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】

　　本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。适用于开发完成后的房地产销售的公式：V=VP-C。参见教材P329。

　　7、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】

　　本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。参见教材P323。

　　8、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】

　　本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。参见教材P323。

　　9、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】

　　本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。参见教材P323。

　　10、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】

　　本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用动态分析法。在难以采用动态分析法的情况下，可以采用静态分析法。参见教材P324。

　　11、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】

　　本题考查的是后续开发经营期。销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。参见教材P330。