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2018房地产估价师案例分析考试专项习题(七)
(一)有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5 亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
1.该成片荒地开发完成后的总价值为( )亿元。
A.5
B.8
C.9.6
D.10.6
2.该成片荒地的总价为( )亿元。
A.1627
B.2.135
C.2.726
D.2.938
3.假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是( )。
A.测算拟开发场地的最高价格
B.测算拟开发场地的最低价格
C.测算开发项目的预期利润
D.测算开发中可能出现的最高费用
(二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400 元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。
4.该厂房装饰装修改造后的总价值为( )万元。
A.2240
B.2000
C.1785.71
D.1760
5.需补交土地使用权出让金等费用为( )万元。
A.100
B.200
C.240
D.300
6.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为( )万元。
A.1785.71
B.1313.25
C.1170.39
D.933.07
7.不属于待开发的土地是( )。
A.生地
B.毛地
C.耕地
D.熟地
(三)6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为 2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
8.该房地产估价机构的估价思路不宜采用( )。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
9.该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。( )万元。
A.1044.79
B.1000.00
C.973.82
D.829.94
10.该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为( )万元。
A.106.08
B.214.85
C.829.94
D.1044.79
参考答案：(一)1.C 2.A 3.B (二)4.C 5.B 6.D 7.C (三)8.B 9.D 10.B
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