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2018房地产估价师案例分析考试专项习题(六)
一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
1、 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2、 装修补偿应如何确定?
3、 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
(二)法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：
1、 估价机构是否有异物将估价结果告知借款企业?为什么?
2、 拍卖保留价应由谁确定?如何确定?
3、 乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?
(三)某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1、 这样的做法有哪些错误?
2、 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?
二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
(一)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地
1业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是()
A、抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险。
B、抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C、抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险
D、选用估价方法不恰当形成适宜性风险
2、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时()
A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C、钙宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
3、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()
A、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B、无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
C、在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D、在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
4、假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果味3500万元，则()
A、3500万元是该宾馆的公开市场价值
B、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C、3500万元是保险事故发生后的损失价值
D、投保时，保险金额不能超过3500万元
(二)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
5、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )
A、 道路扩宽后，交通发生变化
B、 绿地率发生变化
C、 公共配套设施发生变化
D、 土地形状发生变化
6、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是()
A、 噪声和污染程度发生变化
B、 土地形状发生变化
C、 人口密度发生变化
D、 出行便捷程度发生变化
7、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是()
A、 由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B、 以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C、 用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
D、 用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度
(三)某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均匀划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地主行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
8、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是()
A、 将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B、 将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C、 两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D、 视委托人要求进行估价并出具估价报告
9委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为()
A. 可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价
B. 只能对两个厂区的土地进行估价
C. 可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价
D. 可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价
10.对乙厂区的土地估价的思路应当是()
A. 按出让土地使用权评估其公开市场价值
B. 按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C. 用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D. 用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
一、问答题
第一题
1、程序问题
(1)需要现场勘查
(2)三方签字
(3)如不签字，要请第三方见证
(4)公告
2、装修问题
(1)拆迁评估不包括装修
(2)装修由拆迁双方协商
(3)协商不成评估
3、租赁问题
(1)拆迁人只对被拆迁人(所有权人)补偿，不补偿使用人
(2)由被拆迁人对使用人进行安置
(3)双方协商不成的，拆迁人实施产权调换，由被拆迁人和原租赁人重新签订租赁协议
第二题
1、没有义务告知，应为委托人是法院。
2、保留价由法院确定。确定方法：参照评估价或者市场价确定，首次保留价不得低于评估价或者市场价的80%，拍卖不成的，保留价可下调，幅度不超过20%
3、拍卖买受人的税费
(1)拍卖佣金
(2)土地出让金
(3)契税
(4)合同印花税
(5)权证印花税
第三题
1、错误在于
(1)不应选择不同经营规模的
(2)不应选择最高的350，而应是客观收益
2、年净收益基本不变，哪些方法求年净收益 (怀疑题目错，应为求估价对象价值，不过还是找了求净收益的方法)
(1)市场法：比较类似房地产的年净收益，调整后确定客观的年净收益
(2)类似“假设开发法”：类似房地产客观的租金水平，扣除客观的出租费用，求取客观的年净收益
(3)“报酬资本化法”倒推：利用比较法提取类似房地产的报酬率，利用房地产价值倒推年净收益。
二、选择题
1、A(关于抵押风险的，这个书上有，肯定正确)
2、D(关于净收益的，D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润)
3、C(不记得题目了，请大家补充)
4、D(关于保险评估3500w的，D为保险金额不能超过3500w)
5、B(关于小区减值的，B为绿地率减少)
6、D(关于小区增值的，D为交通条件改善)
7、C(关于小区估价的，C为改变前后分别估价，求差额)
8、B(关于出几个报告的，B为出两份报告)
9、A(关于甲乙厂区估价的，A为甲乙厂区的房产和土地都要估价)
10、B(关于乙厂区土地估价的，B为市场价格，扣减土地出让金)
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