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2018房地产估价师考试理论与方法预习题(5)
1.房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。
A.发明
B.发现
C.创造
D.确定
2.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
3.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即( )。
A.一是咨询性或参考性的，二是法律性或证据性
B.一是了解性或咨询性的，二是签证性或证据性
C.一是咨询性或参考性的，二是签证性或证据性
D.一是咨询性或参考性的，二是签证性或法律性
4.因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于( )。
A.环境影响评估
B.规划实施情况评估
C.房地产评估
D.风险评估
5.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大
D.不可移动和用途多样
1.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是()。
A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%
B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%
C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%
D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%。
2.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比( )。
A.甲大于乙
B.甲小于乙
C.甲等于乙
D.无法确定
3.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.667
B.1333
C.1000
D.500
4.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为( )万元。
A.833
B.2500
C.1250
D.1067
5.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
参考答案：
1.C2.A3.C4.D5.A
1.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的()特性。
A.不可移动性
B.独一无二性
C.相互影响性
D.易受限制性
2.( )年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。
A.2003
B.2004
C.2005
D.2006
3.有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )万元。
A.50
B.55
C.50～60
D.60万元以上
4.某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为( )元/m2。
A.2949.44
B.3124.44
C.3194.44
D.3500
5.对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，( )。
A.楼层对价格的影响更大
B.朝向对价格的影响更大
C.两者同样重要
D.因人而异
参考答案
1.A2.D3.C4.B5.A
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