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2018房地产估价师考试经营与管理习题(八)
1.进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。( )
2.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。( )
3.在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括进这些费用。( )
4.零售商业物业基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。( )
5.收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。( )
1. 对 【解析】：进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。参见教材P244
2. 对 【解析】：建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。参考教材P289
3. 对 【解析】：在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括进这些费用。参见教材P339
4. 对 【解析】：零售商业物业的基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。参见教材P347
5. 错 【解析】：收益性物业管理中的税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息。参见教材P352-353
某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入16000元，最多能以月收入的30%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为12%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，
问：
(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第五年末，该家庭月收入突增为18000元，第5年末银行贷款利率上调为15%，为保持原月偿还不变，则：
(2)该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?
(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?(8分)
正确答案：(1)计算该家庭购买住房的最高总价
月还款额：A=16000×30%=4800(元)(0.5分)
最高贷款额：P=A/i[1-1/(1+i)n ]= 4800/(1%) [1-1/(1+1%)240 ]=435933.20(元)=43.59(万元)
(本步计算中，i取1%，n取240,给0.5分)
购买住房的最高总价：43.59/70%=62.27(万元)(0.5分)
(2)计算第6年初一次性提前偿还款
解法一：
第5年末尚余贷款本金：
P’=A/i[1-1/(1+i)n' ]= 4800/(1%)[1-1/(1+1%)180 ]=399943.99(元)=39.99万元
(本步计算中，i取1%，n′取180，给0.5分)
调息后的月还款额：
A’=P’[〖i' (1+i')〗n'/(〖(1+i')〗n'-1)]= 399943.99×〖1.25%(1+1.25%)〗180/(〖(1+1.25%)〗180-1)=5597.56 (1分)
(本步计算中，i′取1.25%，n′取180，给0.5分)
调息后每月增加的还款额：5597.56-4800=797.56(元)(0.5分)
提前还款额：
P”=797.56/(1.25%) [1-1/(1+1.25%)180 ]=56985.38(元)=5.70(万元)(1分)
解法二：
设提前还款额为P″，则有
A/i'[1- 1/〖(1+i')〗n' ]+p"=p' (1分)
第5年未尚余贷款本金：
P’=A/i [1-1/(1+i)n' ]=4800/(1%) [1-1/(1+1%)180 ]=399943.99(元)=39.99万元(1分)
P”=P’-A/i'[1-1/(1+i' )n' ]= 399943.99-4800/(1.25%) [1-1/(1+1.25%)180 ](1分)=56985.70(元)=5.7(万元)(0.5分)
(3)贷款延长期的计算
设从第5年末开始的还款期为X月，则有
P’=A/i' [1-1/(1+i' )x ](0.5分)
399943.99=5400/1.25%[1-1/(1+1.25%)x ] (0.5分)
x=209.35(月)(0.5分)
延长期：209.35-180=19.35(月)≈1.6 (年) (0.5分)
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