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第七章 房地产权属登记制度与政策
第一节 房地产登记概述
房地产登记的概念：
房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产登记，是指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。
房地产登记制度的类型：
根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。
(一)契据登记制
契据登记制的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为房地产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机构对登记申请进行形式审查，登记权利的状态;登记只具有公示力而元公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。
(二)产权登记制
产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：当事人订立的有关房地产权利转移或他项权利设定的合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人的房屋所有权或他项权利人的房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。
1.权利登记制
登记机构备置登记簿，房地产权利的取得、变更过程记载，利害关系人、相关当事人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得未经登记，便不产生效力，不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：登记机构对登记申请进行实质审查，登记权利的现状;登记有公信力，即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为“德国登记制”。
2.托伦斯登记制
该制度为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利****属证书，房地产权利一旦载人政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效办;已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载;登记采取强制登记制度;登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。
房地产登记的目的和意义：
(一)保护房地产权利人的合法权益
保护权利人的合法权益是房地产登记的根本目的和出发点。通过登记及时、准确地将权利状况记载在房地产登记簿上，发放房地产权属证书或证明，将物权的事实对外公开。凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，均受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。
(二)保证交易安全，减少交易成本
房地产价值大、交易风险高。房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律保护，免受他人的侵害。对于相关人来说，通过查询房地产登记簿，可以正确判断能否进行交易，或者这种权利应具有的价值，避免受到他人欺诈，产生纠纷。房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。
(三)为房地产管理奠定基础
(1)房地产开发和住宅建设，需要向房地产登记机构了解建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿。
(2)房地产买卖和物业管理等一系列活动都涉及房地产权属和房屋的自然状况，这就需要向房地产登记机构了解该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料。
综上所述，房地产市场的发展离不开房地产登记工作。房地产登记贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。
(四)为城市规划、建设、管理提供科学依据
要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。房地产登记能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化。房地产登记档案所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。
房地产登记的任务：
(一)做好登记簿记载工作
登记簿是不动产物权的法律根据。《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据;不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房地产登记是一种物权公示方法，登记的目的在于将房地产的权利状况对外公开，保证房屋交易的安全和便捷。房地产登记机构将登记事项记载于登记簿以后，向登记申请人发放权属证书或者登记证明。《物权法》还规定：除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，登记簿具有推定正确效力，第三人依据登记簿的记载取得的房地产受到法律的保护，交易的安全才有保障。根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定，住房和城乡建设部印发了《房屋登记簿管理试行办法》，把建立健全房屋登记簿制度做为登记机构的重要工作内容。因此，做好房地产登记簿的建立和记载工作，是房地产登记机构一项十分重要的工作。
(二)做好房地产登记信息化工作
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出要建立健全房地产市场信息系统。通过全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，及时处理和解决发展中存在的问题，并通过向社会发布市场信息，引导市场理性投资和消费。房地产登记机构通过房地产登记信息化建设，将分散在各个管理环节中的商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋登记、租赁合同登记备案等管理信息系统整合，建立房地产登记统一的房地产信息平台。通过对数据的整合、分析，向社会发布，引导房地产市场健康发展。
(三)做好房地产登记档案管理工作
房地产登记档案是登记机构在办理登记过程中，向当事人收取的或在工作中形成的原始登记凭证。首先要做好登记档案资料的管理，要针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一整套制度，以便档案的科学管理和方便查阅利用。其次是在初始档案的基础上，根据登记档案提供的权属转移、变更情况，对登记档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以保持登记档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册与实际情况保持一致。除了以上任务外，房地产登记工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。